Pułapki w korzystaniu z tzw. ulgi mieszkaniowej
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226, dalej: ?ustawa o PIT?) odpłatne zbycie (najczęściej sprzedaż) nieruchomości (części nieruchomości, udziału w nieruchomości, prawa do użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego itd.) w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego jej nabycia przez osobę fizyczną obciążone jest podatkiem dochodowym w wysokości 19%.
Ustawodawca przewidział jednak tzw. ulgę mieszkaniową określoną w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o PIT, który wskazuje, że osoba fizyczna jest zwolniona z zapłaty ww. podatku, jeśli dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku kalendarzowego zbycia nieruchomości. Przy czym cel mieszkaniowy wedle art. 21 ust. 25 ustawy o PIT jest rozumiany jako przeznaczanie dochodu ze zbycia nieruchomości na jeden z niżej wymienionych celów zrealizowany na terenie Europejskiej Wspólnoty Gospodarczej (do której należą wszystkie państwa Unii Europejskiej) lub Szwajcarii:
- nabycie nieruchomości (części nieruchomości, udziału w nieruchomości, prawa do użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego itd.);
- budowę budynku mieszkalnego;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętej budowy budynku;
- remont, modernizacja lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego;
- spłata kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Warunkiem koniecznym do skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest również złożenie zeznania PIT-39 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT).
Warto zaznaczyć, że zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2023 r. poz. 2383) prawo do skorzystania ulgi mieszkaniowej podlega dziedziczeniu. W takim wypadku spadkobierca może po[wołać się na fakt wydatkowania pieniędzy i nie zapłaci podatku jako następca prawny spadkodawcy. Jednak, spadkobierca powinien dokładnie zbadać sytuację prawną spadkodawcy, w szczególności okoliczności w jakich prawo do ulgi mieszkaniowej miało zostać nabyte, bowiem zgodnie z interpretacjami Krajowej Informacji Skarbowej do nabycia prawa do ulgi mieszkaniowej konieczne jest poniesienie przez zbywcę nieruchomości wydatków na cele mieszkaniowe, zaś sam fakt wyrażenia przez spadkodawcę woli przeznaczenia środków uzyskanych przez sprzedaż nieruchomości, ulga na cele mieszkaniowe nie jest wystarczający.
Tak stwierdził KIS w interpretacji z dnia 29 lipca 2024 r. (0115-KDIT3.4011.385.2024.3AD). W sprawie tej spadkodawca przed śmiercią wpłacił zadatek na poczet nabycia nieruchomości na cele mieszkaniowe, ale transakcja nie doszła do skutku przed śmiercią spadkodawcy z winny drugiej strony. Następnie spadkodawca zmarł, zaś zadatek zwrócony spadkobiercom, w związku z czym pomimo wyrażenia przez spadkodawcę woli przeznaczenia środków uzyskanych przez sprzedaż nieruchomości na cele mieszkaniowe, ulga mieszkaniowa zdaniem KIS nie przysługuje spadkobiercom, gdyż nie doszło do faktycznego wydatkowania środków.
Podobnie problem ze skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej może dotyczyć tzw. frankowiczów, którzy wygrali z bankiem spór o unieważnienie kredytu walutowego przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Mianowicie, zgodnie z interpretacją indywidualną dyrektora KIS z 30 grudnia 2024 roku (0113-KDIT2-2.4011.754.2024.2.AKU) w sytuacji unieważnienia kredytu kredytobiorcy nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, gdyż jeśli kredyt został unieważniony, a więc doszło do sytuacji jakby kredyt nie został nigdy zawarty, środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości nigdy nie zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe.