Flipping mieszkań, a podatki...

Rok 2025 jest okresem szczególnie interesującym w dziedzinie podatków z punktu widzenia osób specjalizujących się we flippingu mieszkań, tj. zakupie mieszkań w gorszym stanie technicznym, remontowaniu, a następnie odsprzedaży z zyskiem.

W obszarze podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) istotne znaczenie ma wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22. W wyroku tym odniesiono się do kwestii dotyczącej tego, czy flipping mieszkań może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy PIT. Podniesiono również w nim, że w określonych sytuacjach taka działalność może spełniać przesłanki kwalifikujące ją do działalności gospodarczej na gruncie PIT, szczególnie gdy jest wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych, niezależnie również od liczby dokonanych transakcji.

Sprzedaż nieruchomości w ramach wykonywanej działalności gospodarczej oznacza konieczność opodatkowania uzyskanego z tytułu takiej transakcji dochodu według wybranej formy opodatkowania, tj. według zasad ogólnych (skala podatkowa 12% / 32%), podatkiem liniowym (19%), ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka uzależniona od rodzaju wykonywanej działalności). Brak wyboru formy opodatkowania przy rejestracji działalności gospodarczej oznacza opodatkowanie transakcji na zasadach ogólnych (skala podatkowa). Ma to szczególnie istotne znaczenia dla osób, które nie zarejestrowały swojej działalności gospodarczej.

Wskazać również należy, że dochód ze sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej nie pozwala na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ulga ta przysługuje wyłącznie w przypadku sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą, tj. gdy przychód ze sprzedaży kwalifikowany jest do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, nawet jeśli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy PIT nie ma zastosowania.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2025 r. może mieć również przełożenie na kwestię podatku VAT od transakcji realizowanych w ramach flippingu nieruchomości, bowiem przesłanki kwalifikujące dane działania jako działalność gospodarczą na gruncie VAT są bardzo zbliżone do tych wynikających z Ustawy PIT.

Warto w tym kontekście przeanalizować charakter realizowanych transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości w ramach filppingu mieszkań, ponieważ może on również wpływać na konieczność rejestracji do celów VAT sprzedających, wystawienia faktury VAT dotyczącej transakcji oraz rozliczenia VAT od sprzedaży nieruchomości.